06-6777-1844 JDU03623@nifty.ne.jp

分離発注方式(CM)

CM(コンストラクション・マネジメント)方式とは・・・

CMとはコンストラクション・マネジメント(Construction Management)の略で、直訳すれば建設工事管理となりますが、建設プロジェクトの品質・工程・コストなどを目標通りに達成する為のマネジメント(管理)技術のことであり、これを行う技術者をCMr(コンストラクション・マネジャー=建設マネジメントの技術者)と言います。

CM方式では、建築主(事業主)と、建築主が選任するCMr及び設計者が一体となって、建設プロジェクトの初期段階から、企画・設計・発注・着工・完成の各段階において(或いはその後の建物を利用する期間を含む長期にわたって)、スケジュール、コスト、品質(クォリティ)、情報(インフォメーション)などのマネジメントを行います。

CMrとは・・・

CMr(コンストラクション・マネジャー)とはCM業務の専門家です。通常のCM方式では、建築主(事業主)から選ばれたCMrがプロジェクトを進める主体となりますが、殆どの場合、デザインや構造・設備技術の主体となるアーキテクト(建築家)がCM技術を研鑽し、CMrを兼ねています。建築家本来の業務である企画・設計監理業務に加え、設計の検討や工事発注方式の検討、工事管理、品質管理、コスト管理など、CMrとしてのマネジメント業務をも行なう事で、発注者の要求にバランスよく応えることが出来ます。

CMr業務を行うには、建築の設計・監理、建築工事の内容について充分な知識と経験を持ち、建築生産(業界)の実態を理解している人でなければなりませんが、最も大切なことは、専門家としての社会的責任と倫理を有する事です。
CM・CMrについては こちら にも記載してあります。

いまなぜ、CMなのか?

CM(コンストラクション・マネジメント)方式
建築主が行う建設計画の総合的管理手法

  • 相次ぐ建築不祥事の続発
    構造計算書偽造事件・欠陥住宅・シックハウス・アスベスト・悪質リフォーム・建築士資格の名義貸し・談合
  • 少子高齢化・環境問題
    人口の18%が65歳以上・出生率1.29%
  • スクラップ&ビルドからの脱却
    いったい誰に相談したらいいの?
  • 求められるカウンセラー、セカンドオピニオン
    今、私たちの住いの環境は、25~35年サイクルで建替えられていたスクラップ&ビルドの時代から、長寿命の優良な住いの建設へと、多くの方の関心が向き始めています。
    住いの長寿化のためには、必要なところ(地盤・基礎・構造体・屋根・外壁・窓・扉などの基本部分)には充分な手間とお金をかけ、優先順位の低いところには費用をかけない、無駄な中間費用は省く、など一般消費者(建築主)の方の意識もかなりはっきりしてきました。
    何世代にも渡って使える家・建築資産を形成するためには、自らの責任において、情報を取捨・選択・判断・行動する事、検証する事、これが結果的にとても大切だと認識されるようになって来ました。

下図に示すように従来の建築の流れは、まず建築主から近くの工務店やハウスメーカーに仕事を依頼し、建築事業を進める事が行われていました。この方法では建築主は誰に家を建ててもらったのか、その際の価格は適正なのか、無駄は無いか、施工は正しく行われているのか等々の目には見えない不透明な部分がありました。
CM方式ではその疑問点、不透明な部分を解消する為に、建築主と各専門工事業者(大工、電気、設備、塗装等々)が直接契約を行います。価格の面では1業種1社の見積だけでは比較にならないため、1業種に付最低3社程度の見積を取り価格・内容とも適正な業者を選択する事が可能となります。その際、建築主に対してアドバイスを行うのが建築家CMrとなります。

従来の建築の流れ

CM方式での建築の流れ

l

「CMによる設計監理・CM料(建築士業務委託契約料)」について(概算)

設計・監理・CM料 工事原価の15~21%
設計料 工事原価の5~7%
監理料 工事原価の5~7%
CM料 工事原価の5~7%
※上記金額は規模、用途(住宅・事務所等)、構造(木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造等)によって多少の変動はございます。
l

例をあげてみると・・・

Y30坪の建物を建てる場合、坪単価50万円とすると、建物本体建築工事費用は1500万円となります。
設計・監理・CM料が20%とすると、1500万円×20%=300万円となります。
総事業費としては1500万円+300万円=1800万円となります。
※但し、上記の場合は建築確認申請料、登記量、予備費等は含まない計算としています。又、コンサル(CM〉業務を行わず、設計のみの金額となると上記記載設計料には当てはまりません。

l

実際行った事業での比較表・・・

l

建築士業務委託契約料(設計監理・CM料)のお支払に方法について

基本設計完了時 10%
実施設計終了時 20%
コンサルタント業務終了時 30%
工事着工時 13%
工事中間時 13%
工事完了時 14%
※上記は支払は、御相談承ります。